Förderungen und Steuervorteile nutzen

Bei der Investition in Immobilien gibt es einige Möglichkeiten, den Staat am Vermögensaufbau zu beteiligen. Du kannst einige Förderungen und Steuervorteile nutzen, darauf möchte ich näher eingehen.

Wohn-Riester-Darlehen

Für selbstgenutzte Immobilien gibt es bei dem  Wohn-Riester-Vertrag staatliche Zulagen, welche direkt in die Tilgung einfließen, oder zur Ansparung eines Bausparvertrages dienen. Damit können die Finanzierungskosten speziell bei Familien mit Kindern um einige zehntausend Euro gesenkt werden. Der Staat zahlt jährlich 154 Euro Grundzulage plus 185 Euro pro Kind bzw. 300 Euro pro Kind mit Geburtsdatum ab 2008. Um die volle Förderung zu erhalten, müssen jährlich vier Prozent des Jahresbruttoeinkommens, abzüglich der jährlichen Riester-Zulagen, einfließen.

Bis zu 2.100 Euro (bei Ehepaaren 4.200 Euro) können als Sonderausgaben bei der Steuererklärung geltend gemacht werden. Es gibt einige Dinge zu beachten, damit der Vertrag nicht „förderschädlich“ wird, wie eventuell bei Auszug aus der Immobilie vor dem Ruhestand. Auch die nachgelagerte Besteuerung von Wohn-Riester-Guthaben im Alter muss bedacht werden. Auf jeden Fall verschiedene Wohn-Riester-Angebote mit detaillierten Beispielberechnungen einholen. So wird ersichtlich, ob und in welcher Art sich die sogenannte „Eigenheimrente“ sich lohnen. Es ist jedenfalls eine interessante Option, ein Baudarlehen mit Hilfe staatlicher Unterstützung zu tilgen.

KfW-Darlehen

Für den Neubau und die energieeffiziente Sanierung von Wohneigentum gibt es vom Staat zinsgünstige Darlehen oder Investitionszuschüsse in Form verschiedener Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Dabei führen gleiche Maßnahmen an verschiedenen Gebäuden zu unterschiedlichen KfW-Effizienzhaus-Standards. Das „KfW-Effizienzhaus 100“ entspricht zu 100 Prozent den Vorgaben der Energieeinsparverordnung (EnEV). Das „KfW-Effizienzhaus 55“ benötigt z. B. nur 55 Prozent der Energie des vergleichbaren Referenzgebäudes und wird somit höher gefördert. Ein Energieberater hilft bei der Planung der Maßnahmen und Beantragung der Fördermittel. Er bestätigt ferner die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen, was für den Kreditantrag notwendig ist.
Es gibt weitere Förderprogramme z. B. für denkmalgeschützte Immobilien oder für den barrierefreien Umbau einer Immobilie.

Steuervorteile bei vermieteten Immobilien

Mit dem richtigen Verhältnis aus Eigen- und Fremdkapital ist eine vermietete Immobilie auch in steuerlicher Hinsicht interessant. Detaillierte Informationen hierüber gibt es beim Steuerberater! Er hilft auch bei der Zusammenstellung der nötigen Unterlagen und der Steuererklärung. Förderungen und Steuervorteile nutzen ist hier also sinnvoll.
Als Vermieter wird bei der jährlichen Einkommensteuererklärung die „Anlage V“ für Vermietung und Verpachtung hinzugefügt. Darin werden die Jahresnettomiete sowie alle absetzbaren Kosten sowie die Abschreibung angegeben.

Gerade in den ersten Jahren besteht erhebliches Steuersparpotenzial. Denn ein durch die Anschaffungs(neben)kosten und anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen (s. Immobilienlexikon) entstehender Verlust wird mit anderen Einkunftsarten verrechnet. Dies mindert das zu versteuernde Einkommen und beschert eine entsprechende Steuerersparnis. Die Kreditzinsen sind bei Vermietung in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Auch Beiträge für Gebäudeversicherungen, Haus- und Grundbesitzerverein usw. mindern die Einkünfte. Beim Immobilienkauf können die Anschaffungs- oder Baukosten (ohne Bodenwert) sowie die Herstellungskosten pro Jahr mit 2 Prozent abschreiben (Baujahr nach 1924). Bei älteren Gebäuden werden jährlich 2,5 Prozent für die Abnutzung berücksichtigt.